日期：2018-11-7（原创文章,禁止转载）
930调控新政出台后，市场都在期待北京楼市出现实质性变化。在刚刚过去的11月，狂奔了一年的二手房市场终于入冬。据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计，2016年11月，北京全市二手住宅共网签19楚雄州治疗癫痫病最佳医院369套，这是下半年单月网签量首次低于两万套。稍微冷却下来的市场让一些原本计划换房的购房人有些犹豫：要不要现在就换房？楼市未来的价格走势和信贷政策变化的不确定性让他们的换房计划更加纠结。现在，到底是不是一个换房的好时机？
二手房11月成交不足两万套 全年成交量或创历史新高
在刚结束的十一月，北京二手房市场与北京的天气同步入冬。据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计，2016年11月，北京全市二手住宅共网签19369套，环比10月下降7.5%，与9月份相比更是大幅下跌了36.5%，下半年单月网签量首次低于两万套。
从前11月二手房网签量看，除去春节所在的2月以及受网签系统技术更新影响的6月，北京的二手住宅单月网签量都超过了2万套，11月是在正常市场状况下年内首次出现的月网签量不足2万套，930新政的效果已经初步显现。由于二手房交易需要一定周期，网签数据有一定滞后性，预计未来的数据还会出现进一步下滑。
成交量下滑，市场转冷的同时，每个购房人在购房时的决策时间也在变长。根据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计，11月每位成交客户的平均看房次数明显上升，达到3.09次。几乎每个购房人在与中介沟通时，都会询问，“市场现在怎么样了？”
不过，虽然11月二手房网签量下滑明显，但1-11月北京二手房网签量已大幅超过了2015年全年。中原地产研究部统计数据显示：截至目前，北京年内二手房住宅签约255786套，已大幅超过2015年全年的197407套成交量。2015年底，《广厦时代》曾针对2016年二手房市场走势进行过调查，当时几乎所有的业内人士都认为2016年全年二手房成交量不会超过2015年，理由是2015年市场已经比较特殊，是2014年“930新政”刺激下的需求集中释放，并不儿童癫康复军海砺攻勊是常态。但事实还是比业内人士预测的还要疯狂。全年尚未结束，记录已经超越。而且，据伟业我爱我家集团市场研究部推测，2016年全年成交量超越2009年峰值266854套已经是大概率事件。
除了成交量相较2015年大幅提升外，二手房的成交占比也在持续攀升。据中原地产研究部统计，截至目前，2016年二手房占市场住宅成交比例高达85.1%，进入了全面的存量住宅时代。而这一比例在过去几年一直在70%上下。2016年首次突破80%。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，进入存量房时代，就意味着刚需和首改今后只能选择二手房。
急于换房却又担心选错时机
数据说明了北京已进入全面二手房时代，而购房人在换房过程中遇上的种种困难也在佐证这一事实。
何女士就是近期计划换房的一位准购房人，她谈起这一年的楼市经历十分感慨。何女士目前居住在位于北五环北苑板块的天润福熙大道(楼盘资料 业主论坛)
，她的房子是一处73平方米纯南向小两居，今年年初，何女士的宝宝出生后，升级成了三口之家，公公婆婆也搬来北京帮助照看孩子，原本舒适的空间一下子变得拥挤。何女士开始有了换房的打算，何女士告诉《广厦时代》，从她入住起，中介就不知道从哪获取了她的联系方式，经常给她打电话询问是否卖房、换房。今年，中介年初告诉她，她的房子可以卖600万元，随后一路涨，最高时中介给她的报价是660万元。
何女士算了一笔账，600万元的卖房款，把贷款还清后剩550万元，如果买一个100平方米左右的三居，那单价得控制在5.5万元以内，目前北苑板块的次新房小区基本都不可能。她还考虑过昌平南邵板块，之前听说有地铁，价格在4万左右，她还特地去看了房，但觉得实在是太远了，生活品质降低太多。何女士表示，以她现在的收入水平，最多可以承受150万元左右的房贷，700万元总价的三居在北苑选择依然不多。
何女士表示，这一年中介打电话的频率很值得玩味，年初的时候，中介的电话非常频繁，而年中时，中介的电话明显减少。当被问到是什么原因时，中介坦言，何女士已经不是他们的优质客户了。“你要换房，需要补的钱太多了，我们内部判断在同区域换房的可能性不大。”
最近，中介的电话又恢复了，但给出的报价开始回癫痫病危害落，最新的报价是630万元。中介的变化让何女士换房的计划更加纠结。一方面，从中介的报价看，她觉得房价未来肯定要降，但是她的房子卖出的价格也相应地在降低。另外，她也担心银行的政策调整，虽然她的房贷即将还清，但房贷记录是否会影响她换下一套房也是未知数。
像何女士这样的购房人并不是个案，很多意向换房的购房人都在纠结换房的时间节点，也有一些刚把手里的房子卖出的准购房人在持币观望。赵小姐就是这些人中的一员，她刚刚卖出她位于西四环青塔的房子，拿着房款，何时出手买下一套房是目前她最纠结的事情。赵小姐表示，她西四环的房子买卖节点就没有把握好，癫痫病人的寿命两年前买的房子，买的时候总价是590万元，而不久前以630万元卖出。“幸亏是全款买房，不然涨的部分连利息都不够。”
以需求决定换房正当时
《广厦时代》了解发现，购房人纠结是否当下换房，最重要的原因就是担心调控房价会降。而二手房价格未来的松动，在业内人士看来，也是大概率事件。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，2016年北京二手住宅交易量从2016年各月的网签量走势可以看出，今年1季度、3季度，北京二手住宅市场先后经历了两次上升期，并分别在3月、9月实现了单月网签量超3万套，形成了两轮市场爆发。正是这两轮爆发最终将今年的北京二手住宅交易量推向了历史新纪录。不过，今年四季度与二季度同样进入了下滑周期，且10月、11月的下降幅度超过了4月、5月的下降幅度。一方面，市场需求的集中爆发也会引发市场需求的提前透支，经历两轮爆发后，四季度的市场需求透支更甚于二季度；另一方面，相比二季度的无政策调控，930新政在稳定市场预期，给楼市降温，平抑房价上涨方面，给四季度的北京二手房市场带来了立竿见影的效果，在大幅提高首付比例、土地端全面的供给侧改革等政策调控下，部分购房家庭取消或延缓了购房计划，购房心态逐步从恐慌抢购转为理性的等待观望，使得四季度交易量下滑的幅度更大、更明显。
胡景晖认为，虽然2016年北京二手住宅交易量有望创造新的历史高点，但在政策的持续调控下，四季度开始的二手市场降温还将持续，并将延续至2017年。在经历了连续两个月的交易需求和交易量的下滑后，业主报价也开始出现松动，部分前期房价涨幅过快区域的房源，以及一些大户型高总价房源，已经开始出现明显的价格回落，随着交易需求和交易量的持续低温，房价还将进一步回落。亚豪机构市场总监郭毅也表示，随着交易量的下滑，年底北京楼市二手房价格也会有所回落。
但针对换房的购房人，业内人士也指出，购房人对于这种降价趋势不需要考虑过多。郭毅指出，二手房换二手房只要是卖出后尽快买入就可以了。因为自己手里的房在上涨通道中卖出，买的房子再降价的可能性很低。除了个别的学区房外，两套房子肯定是都处在同个涨跌区间内，如果一直抱着这种担心，换房就无法进行。
张大伟认为，市场降温时是换房的好时机。因为在市场火热时，虽然房子卖的容易价格也高，但买的难度非常大，特别是改善型客户，一般都比较挑剔，选到好房子的难度非常大。而在市场降温时，虽然卖难了，但大户型跌得更多，也更容易挑到好户型。所以一般市场降温时适合换房，而且对于买卖的周期来说，也相对比较容易控制。张大伟告诉《广厦时代》，此前市场热的时候，在朝阳区卖一买一的周期需要起码5个月以上，而现在已经逐渐降低到4个月了，预计在消化掉之前的积压签约，春节前后换房周期会回落到2-3个月。而且对于改善客户来说，价格的调整影响相对也小一些，因为影响改善型客户的只是房款的一部分，抗压能力相对首次置业的刚需要强一些。
对于目前购房人都在关心的房贷变化问题，郭毅认为，在目前的宏观经济状况下，利率变化的可能性较小。而因为目前调控效果已经显现，“认房又认贷”北京应该短期内不会全面推行。
张大伟则表示，北京贷款政策调整的可能性很大，但对于换房客户影响不大。按照一般的换房客户来说，都是卖一买一，如果看齐上海的调控新政，“居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。在上海市已拥有1套住房的、或在上海市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。”对于大部分真实改善来说影响不大，首付50%完全可以承受，非普通住宅可能会有一定影响。因此换房的客户还是应该以自己的需求为准，不用过分追求时间节点的准确。
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11月新房成交环比大跌三成
二手房成交量大跌的同时，11月新房的成交量同样大幅下跌。
据亚豪君岳会统计数据显示，11月北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交6141套，成交面积67.91万平方米，环比分别减少29%、30%，同比也分别减少15%、11%。与此同时，11月北京商品住宅成交均价为37959元/平方米，环比上涨7%。11月全月也仅有7个纯商住宅项目取得预售许可，预售套数684套。
进入12月后，成交量下跌态势不减。12月首周（11月28日-12月4日）北京商品住宅（不含保障房与自住房）共成交1416套，环比减少10套，成交面积15.52万平方米，环比增加32%。
亚豪机构市场总监郭毅认为，自11月份开始，北京商品住宅成交市场已逐渐进入深度低迷周期，而受到此轮调控政策长期延续性的影响，预计12月份成交情况将持续低迷。不过从价格走势来看，收紧调控尚未对价格走势产生绝对性影响。以往在遭遇收紧调控之后，项目较多并且体量较大的开发商为缓解资金压力，会率先启动调价，带领市场进入降价周期，但近年来受到自住房等保障性住房挤占之后的土地市场新特征，使得这一规律难以再现。
以2016年出让土地为例，仅7宗土地包含纯商品住宅用地，纯商住宅规划建筑面积合计42万平米，项目规模最大10万平米，最小仅1.6万平米。资金足、土地少成为目前房企所面临的共同问题，而项目少、规模小则成为未来新房市场主要特征，受此影响，未来新房市场价格将持续坚挺。
文/门庭婷
